この記事は架空の物件と大家による創作の失敗談です。会話や費用は物語用の設定で、実在の物件の運用実績ではありません。
部屋を見に来た若い人が、壁を見て言った。「この色、いいですね」。私は廊下で、その言葉を耳にした。胸の内では小さな拍手が起きた。ところが、その人は帰った。申し込みはなかった。壁紙だけが面接に受かり、部屋は不採用になったような気分だった。
私は五十一歳の会社員で、小さな賃貸住宅を一室持っていた。前の入居者が退去してから、空室が続いた。家賃の入らない月の通帳は静かすぎる。何かしなければ。その焦りが、私を内装の写真へと連れていった。
私が貸したかったのは部屋か、自分の好みか
休日に眺める施工例は、どれもすてきだった。深い色の壁、雰囲気のある照明、木目の床。スマホの小さな画面に映る部屋は、映画の主人公が住んでいそうだった。今の部屋をこの感じにすれば、誰かが住みたくなる。私は自分が住みたくなったことを、そのまま需要と呼んだ。
しかし、物件のある地域で探している人が、何を優先するかは別の話だった。通勤経路、家賃の上限、収納、二人で住めるか、車を置けるか。私はそこへ質問を向けず、壁の色を何色にするかで悩んでいた。悩むこと自体は真剣だったので、仕事をした気にもなった。
管理を頼む窓口の人に、どのくらいの工事を考えるか尋ねられた。私は、少し上の家賃で貸したい、と答えた。なぜその地域でその家賃が取れるのかは、うまく答えられない。改装すれば値上げできるはず、という希望だけが先に工事用の靴を履いていた。
見積もりには、写真に写らない項目も並んでいた
物語の設定では、当初考えた原状回復などの予算を超えて、追加の内装に四十八万円を使ったことにする。これはリフォームの相場ではない。家具を置かない空間で雰囲気を出そうとし、照明や仕上げを少しずつ足した結果の、架空の金額だ。
一つずつの追加は、大きく見えなかった。この部材ならもう少し。せっかくならここも。私は「せっかく」という接着剤で、予算と希望をくっつけた。最後には、もともと予定していた工事と、私の趣味で付け足したものが、同じ見積書に収まっていた。
必要な修繕まで削るという話ではない。使う上で直すべきところと、賃貸条件を良くするための投資、それから私が単に見たくなった仕上げ。この三つを分けなかったことが問題だった。全部を空室対策と名付けると、どれにいくらの効果を期待したかも分からなくなった。
写真への反応と、申し込みは違う数字だった
完成写真を見た知人は褒めてくれた。「おしゃれ」「私もこういう色が好き」。私は返事をする指まで軽くなった。ただし、その知人たちは物件の近くへ引っ越す予定もなく、私が想定した家賃を毎月払う立場でもなかった。
募集が始まると、写真に反応して見学する人はいた。だが現地では、私が変えていない条件への質問が出た。駅までの道、収納の量、洗濯の動線、家賃に含まれない費用。私はつい「この壁は」と話を戻したくなる。相手は壁の話をするために引っ越すわけではない。
ある人は、落ち着く色だけど自分の家具が合うか分からない、と言った。褒めた後で迷う人もいる。すてきだと思うことと、暮らす場所として選ぶことは両立しながら別々だった。私の中では一直線だった道が、内見のたびに枝分かれして見えた。
増やした家賃で何年かかるのか、後から割り算した
この創作では、改装で月五千円の家賃上積みを期待していた。追加費用四十八万円を、五千円だけで回収すると仮定すれば九十六か月、八年かかる。税金、資金調達、空室、追加修繕などは入れない単純な比較だ。それでも私は、工事の前にこの割り算をしていなかった。
しかも、五千円の上積みで申し込みが来るとは限らない。希望額を下げれば、想定した差額も変わる。費用が先に決まり、上積みの方は誰かが契約して初めて決まる。私は決まった四十八万円と、決まっていない五千円を、同じ固さのお金として並べていた。
空室期間の扱いも考え直した。急いで大きな工事をすることが、必ず空室を短くするわけではない。準備や工事で募集を止める時間もある。何もしなければよかった、と後悔するのも簡単だが、必要だったのは、いくつかの案について費用と時間、根拠を比べることだった。
内見で聞かれたことを、私の美術展の外へ出した
私は窓口の人と、見学者の反応を一つずつ整理した。褒められた箇所だけ抜き出さず、申し込まなかった理由も聞ける範囲で記録した。近隣の募集条件を見て、写真だけではなく、広さ、距離、設備、付随する費用も並べた。
その作業は、壁紙を選ぶ時間よりずっと地味だった。色見本なら目で見て決められるが、家賃の上限や生活の都合には私の好みが通じない。自分の作品を発表するつもりで部屋を扱っていた私にとって、少し耳の痛い情報が増えた。
改善できる小さな点にも手を付けた。収納の寸法を分かりやすくし、家具配置の例を用意し、内見のとき見落とされていた設備の状態も確認した。これは何か一つの方法で成約した、という成功談ではない。私が見ていたものを、借りる人が確かめたいものへ寄せ直した記録だ。
写真の選び方も変えた。広く見せるためだけに撮ると、現地との差で期待が外れる。きれいな場所を見せつつ、部屋の形や窓の位置が分かる写真を残した。問合せの数だけを増やすより、条件が合う人が判断できることを目標にした。
改装後、私は内見の前に部屋へ立ち寄った。照明を点けると、やはりいい雰囲気だった。自分が満足すると、この部屋を選ばない人の事情を想像しにくくなる。そこで、窓口の人に、私が同席しない見学でどんな質問が出たかを聞いた。自分の説明が上手に届かなかったのではなく、説明では変えられない条件があると知りたかった。
ある見学者は、駅からの距離よりも、毎日の買物のしやすさを気にしていた。別の人は手持ちの収納家具が入るかを確かめていた。私は映画のような暮らしを用意した気分だったが、相手が探していたのは、今ある暮らしを無理なく移せる場所だった。私の装飾は、必要な条件が揃った後に評価されるものなのかもしれなかった。
追加の工事をすぐ提案するのもやめた。何かが足りないと言われると、それを買い足せば解決する気がする。しかし、毎回一つずつ増やしていけば、次の人にも選ばれるとは限らない。個別の意見を全部採用するのではなく、この物件で想定する借り手に共通する条件かを考えた。私は自分の不安を工事の注文に変えるのが、少し早すぎた。
見積書は、必要な修繕、貸し方に合わせた改善、自分の希望の三色で分けた。希望だから全部無駄という話ではない。だが、期待する効果が違うなら、費用の判断も分けた方がいい。工事の相談相手へも、使える予算を先に伝え、増やす場合には何を優先するかを改めて決めることにした。
もし同じ金額を使うなら、部屋へ一度に入れるのか、状態を保ちながら募集を続ける余裕へ残すのか。私はその比較を初めてした。使わずに残したお金は、完成写真に写らない。だが、空室中の支払いへ対応できることにも価値がある。見た目を良くする選択と、持ち続ける余裕を作る選択を、同じ机の上へ置き直した。
壁紙は悪くない。勝手に売上担当にした私が悪かった
その後、部屋の条件を調整しながら募集を続けたが、追加工事の費用が短期間で戻ったわけではない。私は家計の旅行積立てを減らし、物件に残すお金を作り直した。工事代は一度の出費でも、無理な期待を維持することには、その後も時間がかかる。
次に修繕や改装を考えるときは、必要な状態へ戻す工事と、追加投資を分けるつもりだ。追加するなら、誰のどんな不便を減らすのか、どんな条件の改善につながり得るのかを説明できるようにする。「おしゃれになる」は、その質問の答えの一部にはなっても、全部にはならない。
設備を整えた後の維持費も考えるなら、修繕積立金を読まずに買った副業大家の話も関連する。私が今回見落としたのは、投資した瞬間の見栄えと、持ち続けて入ってくるお金の距離だった。
空室の写真を見返すと、今でも壁の色は気に入っている。そこは無理に嫌いにならなくていい。ただ、壁紙には家賃の責任者を辞任してもらった。褒め言葉は受け取ってもいい。だが、褒め言葉を入金予定に変える権限は、私にはなかった。
賃貸借の修繕と原状回復の考え方を確認する資料は、国土交通省の民間賃貸住宅に関する案内にあります。必要な修繕と、自分が追加する装飾の投資を混ぜないためにも、実際の契約と部屋の状態を分けて確かめたいところです。
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