これは架空の人物と物件による創作の失敗談です。会話や金額は物語用の設定で、実在の投資実績を紹介するものではありません。
中古ワンルームを買う前、私は間取り図に赤ペンで家賃を書き込んだ。五十四歳。老眼鏡を額へ上げたり下げたりしながら、物件価格で割ってみる。会社では細かい交通費に厳しい私が、投資の資料では大きな数字ほど丸めていた。自分の未来が明るくなるなら、四捨五入にも多少の応援を頼みたかった。
部屋は駅から歩ける場所で、すでに入居者もいた。とりわけ気に入ったのが、修繕積立金の安さだった。毎月出ていくお金が少ない。つまり、よい物件。私はそこへ真っすぐ丸を付けた。安い理由を聞く代わりに、安い事実を褒めてしまったのだ。
封筒の中に、未来の請求書が入っていた
購入から一年ほどして、管理組合の資料が届いた。議案、収支、工事、計画。私は最初、いつもの郵便物と同じ場所へ置いた。しかし数字に線を引いたページが気になり、夕食後に開き直した。そこには、修繕積立金の改定を検討する話が載っていた。
「これ、毎月の金額なの？」。妻に聞かれ、私は二度見した。はい、毎月の金額である。この創作の設定では、月五千円だった積立金を一万五千円へ見直す案だった。全国共通の目安でも、実際の改定例でもない。私という架空の所有者が、自分の計画の薄さを知るための数字だ。
差額は月一万円、年十二万円。電卓は正確に十二万円と出した。私が気に入らない顔をしても、答えを少し安くする気配はない。私はその晩、十回近く同じ計算をした。数字が間違っていたのではなく、安い金額のまま続くと思った私の見込みが問題だった。
私が買ったのは一部屋。でも建物は一部屋で立っていない
私の部屋の壁紙はきれいだった。エアコンも動いていた。それで十分に点検したつもりになっていたが、建物には外壁、屋上、共用の設備などがある。自分の部屋のドアを閉めても、これらとの関係が切れるわけではない。
積立金について、私は「将来何かあったときのお金」とだけ理解していた。何か、という表現は便利だ。具体的な工事の名前も時期も消して、ぼんやりした不安だけを置ける。ぼんやりした不安には、ぼんやりした備えで足りる気がしてしまう。
資料を読み直すと、計画されている工事や、積み立てた残高、今後必要になる費用の見込みが書かれていた。もちろん計画は、将来の価格や状況を完全に当てるものではない。それでも、私が赤ペンで書いた家賃だけの表より、よほど遠くまで見ようとしていた。
安さを選んだのに、その説明を聞いていなかった
購入時の資料を探すと、管理関係の書類も受け取っていた。私はそれを「もらった」と言える。だが、「読んだ」と胸を張るには、紙の角がきれいすぎた。自分の関心が向いた場所だけ、何度も見ていたのである。
当初から一定額で積み立てるのか、段階的な増額を想定するのか。長期修繕計画と積立金の水準がどうつながるのか。国土交通省も、積立方式や計画の見直しに関する資料を公表している。私は専門家のように判断できなくても、安い月額の後ろに何年分の前提があるかは尋ねられたはずだった。
そのとき聞けた質問を、今ならいくつも思い付く。次の大きな工事はいつを見込むのか。計画の見直しはいつ行ったのか。現状の積立てでどう説明されているのか。決まっている改定や検討事項はあるのか。買った後に思い付く質問は、どれも購入前に言えた日本語だった。
利回りの表を、三つ並べたら静かになった
私は収支を作り直した。家賃収入から毎月の経費や返済などを分け、そのうえで臨時の支出に備える余地も考える。部屋が空いた場合の時間も、無視しない。今までの表は、起きてほしくないことを削除して、最後に「見込み」と名前を付けただけだった。
積立金の改定前、改定後、さらに家賃の条件も変わった場合。三つを並べると、私の景気のよい説明は短くなった。これは将来の数字を断定するためではなく、条件が動いたとき、私の家計が受け止められるかを見るためだった。
ここで混ぜないようにしたのが、部屋そのものの修繕費と、共用部などに備える修繕積立金だ。積立金を払っているから、自分の部屋のあらゆる不具合まで別の準備が不要になる、とは限らない。反対に、同じ支出を二重に計上して怖がるのも違う。何の費用を誰が扱うか、資料を見ながら整理した。
総会の資料は、退屈だから大事だった
それから私は、管理組合の資料を読む時間を決めた。最初は分からない言葉ばかりで、五分ごとにお茶を入れたくなった。だが、数字の理由を一つ知ると、同じ表の見え方が変わる。家賃がいくら入ったかより地味だが、建物を持ち続ける話は、たいてい地味な顔をしている。
必要な説明は管理側へ問い合わせ、自分だけで判断しにくい点は詳しい人へ相談した。ネットの短い投稿を読んで、値上げは全部不当だ、あるいは全部仕方ない、と両極端に決めるのもやめた。議案の内容、計画、建物の状況が違えば、見るべき点も違う。
改定が嫌だから工事を考えなくていい、ということにはならない。私も、自宅の屋根なら雨が入る前に手を打ちたいと言うだろう。投資用の部屋になると、工事の必要性より先に、通帳から減る額を見たくなる。その癖に、自分で少し驚いた。
次の休日、私は買ったときの資料を持って、説明を受けた内容と自分の理解を照らした。誰かを問い詰めたい気持ちで始めたが、途中から質問の形が変わった。今回の案はいつから検討されていたのか。どの資料に計画が示されているか。私のメモにはないが、資料には書かれていた点もあった。聞いたこと、読める状態にあったこと、私が実際に読んだことを、混ぜないようにした。
管理の資料で分からない箇所には、付箋を貼った。最初は一枚のつもりだったが、端に黄色が並んだ。会社で部下の資料へ付箋を付けるときは、もっと分かりやすく書いてほしいと思う。自分が読み手になった途端、説明の不足と自分の知識の不足を、ひとまとめに他人の仕事へしたくなる。その癖にも気を付けた。
私は、所有者同士で考える内容と、自分の家計で引き受ける内容も分けた。私の旅行予算が足りないからといって、必要な工事の検討がなくなるわけではない。一方で、何となく建物のためだからと、内容を確認せず賛成するのも違う。家計の事情だけで反応する前に、何にいくらの準備が必要と説明されているかを読むことにした。
妻へも、新しい収支を見せた。私は以前、年間でどのくらい残るかを大きく話していたが、今回は確定している支出と、今後変わり得る見込みを分けた。説明は少し長くなり、胸の張り方は小さくなった。それでも、後からまた家計の予定を直してもらうより、この時点で期待を合わせる方がいいと思った。
銀行の引落しや税金の支払い、ほかの修繕が重なる月も確認した。すべてが毎月同じ日に均等に出ていくわけではない。年間では払えそうでも、ある時点で現金が薄くなれば困る。私は積立金の変更額を嫌がるだけでなく、その変更を含めても手元が持つかを日付で考え直した。
「持つだけ」の費用は、持つ時間に沿って変わる
この物語の私は、積立金の見直しだけで全財産を失ったわけではない。ただ、買う前に描いた余裕は小さくなり、ほかへ使う予定だったお金を戻した。派手な破綻ではないが、毎月の手残りを当てにしていた家計には、十分に痛い失敗だった。
突発的な故障がなくても、建物に時間は流れる。水漏れの電話で慌てた副業大家の話が一夜の出来事なら、こちらは何年分もの準備を読まなかった話だ。どちらも「家賃から少し引けば利益」という短い式には収まらない。
今、私の資料には、家賃の数字の横に小さな字で「いつまで、どんな前提？」と書いてある。買う前なら邪魔だと思った注釈が、持った後には頼りになった。安い積立金を見たとき、以前の私は得を数えた。今なら、まずその安さが何を意味するのかを聞く。
管理組合から封筒が届くと、まだ少し緊張する。だが、そのまま積んでおくことはなくなった。封筒の中に未来が入っている、と大げさに言うつもりはない。少なくとも、私が見ないことにした未来の一部は、そこにちゃんと書いてあった。
制度上の考え方は、国土交通省の修繕積立金・長期修繕計画に関する公表資料を参照できます。個別物件の負担や改定は、その物件の資料を確認する必要があります。
当社独自の累計収益保証付き！
丸投げで収益を狙う
アフィリエイトサイトを
手に入れませんか？
アフィリエイト専門のプロが、
企画からサイト構築・記事制作・収益設計まで一括対応。
